租赁市场鱼龙混杂，被坑的往往是租客。如今，在北京租房，租客权益将得到进一步保障。

3月15日，北京市住建委发布了最新版的《北京市住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》的示范文本，并开始推行。上述三个示范文本是依据去年9月1日实施的《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》）而制定的。

相较于此前的旧版本，新版的三个合同增加了三条利好租客的规定：规范长租公寓、规范中介、租房办理网签。

规范长租公寓方面，新版《租赁合同》主要解决了退押金难等问题。

《租赁合同》显示，如果租住长租公寓等住房租赁企业的房源，住房租赁企业向租客收取的押金一般不得超过1个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。同时，住房租赁企业向租客单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金，超收的租金也要纳入监管。此外，住房租赁企业应当自租客返还住房后3个工作日内，向租客退还剩余押金、租金。

长租公寓一直是“纠纷重灾区”。2015年，“租购并举”被确立为我国住房制度改革的主要方向，多部门陆续出台相关政策大力支持租赁市场的发展。一时间，风口涌现，大量企业投身于长租公寓赛道。但因为不少长租公寓企业收取租金的底层运营逻辑为“高进低出”、“长收短付”，由此出现了大批因资金链断裂跑路的企业，包括广受关注的蛋壳、青客等。目前，各地政府已加强对长租公寓的监管，野蛮生长、无序扩张等现象明显得到改善。

58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报记者表示，合同中增加相应条款，可以起到较好的保障性作用，减少长租公寓爆雷可能给租赁双方带来的隐患。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向时代周报记者表示，对于长租公寓易出现的纠纷，《租赁合同》规范了管理，将在一定程度上提升租客的居住体验及租赁资金的安全性，切实避免了租客群体的权益受到侵害，解决了多样化的租赁难题。

不止在长租公寓方面，《租赁合同》还在退租方面保护租客权益。租客在与租赁方发生纠纷时，时常出现租赁方停止供水供电、采取暴力等手段强迫租客退租的行为。新版《租赁合同》明确要求，出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气或者采取暴力、威胁等方式强行解除合同。

在规范中介行为方面，《北京市房屋承租经纪服务合同》规定，中介收取的佣金一般不得超过1个月租金。住房租赁合同期满，房主和租客续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。

网签方面，去年9月实施的《条例》明确，全市统一建设住房租赁管理服务平台，租赁合同网签在该平台上完成，网签后自动提交登记备案。

新版《租赁合同》将上述提到的网签列为强制性条款，具体描述为：本合同签订后，双方当事人应当办理住房租赁登记备案。登记备案信息发生变更的，应及时办理变更备案。

事实上，此前个人住房租赁并没有形成良好的备案流程，租赁双方对于租赁合同的备案并没有相关意识，在不受监管的情况下，租客与承租方极易引发合同纠纷。

“通过住房租赁管理服务平台，可以有效实现租赁合同网签备案，同时更有效实现对于租赁押金进行托管。”张波向时代周报记者表示，这将有利于相关部门进行监管，降低租赁风险，同时有利于对租金形成有效监测。

张波进一步表示，租赁行为备案后，相关公安、教育部门可以形成数据共享，有利于承租人申领居住证，办理积分落户，方便子女入学，更好地提高行政服务效率。

近期，北京租赁市场正在回暖。据《全国租赁市场报告(2023年2月)》显示，北京2月新增租赁供应环比上涨超过150%，北京需求热度较去年同期更佳，租金环比上涨0.2%，同比上涨13.6%。