本报记者 田鹏

11月26日，证监会以及深交所官网信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华润商业REIT”）和中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金印力消费REIT”）正式获得中国证监会准予注册的批复，成为深市首批获批的两单消费基础设施公募REITs。

10月20日，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，上述两单REITs即获得监管正式批复。

业内人士表示，这充分体现了证监会对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，看好市场未来发展潜力。

资产质优叠加运营精细

夯实相关项目绩优基础

有关资料显示，首批申报消费基础设施公募REITs的企业有4家，它们所涉及的底层资产总额估值约140亿元。

其中，华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元，占据首批项目估值总和的“半壁江山”；中金印力消费REIT底层资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。

从特征上来看，该两单公募REITs的底层资产多年来运营稳健，业绩保持着将强的成长韧性。同时，管理人的精细运营能力均较为突出。

数据显示，华润商业REIT底层资产青岛万象城项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。此外，今年上半年，青岛万象城实现营业收入同比增长10.9%至3.31亿元。中金印力消费REIT方面，其底层资产为杭州西溪印象城，自开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，实现业绩显著增长。2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。

“这类核心商圈、人流量大、出租率稳定、经营稳健的项目更容易获批。”一位基金管理人告诉《证券日报》记者，投资人更关注底层资产位于高能级城市核心商圈、成熟稳定且具有竞争优势的项目，但同时更重要的是，未来能保持稳健收益并具备持续增长的潜力。

此外，在项目运营方面，两单项目的运营管理方均具有丰富的运营管理经验和良好的品牌效应，成为项目底层资产业绩保持增长的关键所在。

例如，作为青岛万象城的运营管理方——华润万象生活，已建立卓越的品牌招商、精益运营、大会员体系、数智化运营、平台赋能、优异团队六大核心能力，将持续助力青岛万象城发展。在其运营赋能下，青岛万象城在会员发展上显著领先于当地其他购物中心，自2015年开业至今，青岛万象城已积累会员人数逾百万，占青岛常住人口的10%。

此外，作为我国领先的消费基础设施投资与运营管理企业——西溪印象城的运营管理方印力集团，截至今年上半年，运营管理项目164个，遍布全国53个城市，全口径管理面积超过1200万平方米，在管项目估值规模超过1000亿元。

盘活不动产存量项目成效显著

消费基础设施公募REITs持续扩容可期

当下，随着公募REITs稳步迈入常态化发行阶段，公募REITs市场“首发”+“扩募”的发展格局将逐步成型，因此，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，市场后续持续扩容、扩募可期。

同时，庞大的潜在底层资产体量也为相关产品规模增长提供了可能。据公开资料显示，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。而这些资产普遍具有投资金额高、投资回报周期长等特征，这也导致行业迫切需要通过开发消费基础设施公募REITs，进一步改善融资环境。

市场人士表示，以消费基础设施项目发行REITs，将有助于盘活商业不动产存量项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率，吸引资金参与投资增强流动性。当前，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值正得到广大投资者的关注和认可。

在此背景下，相关产品运营管理方也已“跃跃欲试”。例如，据记者多方了解获悉，随着消费基础设施REITs获得政策支持，华润置地已启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，推动向资管业务转型，打造新的业务增长极，将抓住消费REITs发展机遇，通过积极参与首发及后续扩募，力争打造行业领先的REIT平台，构建商业资产“投融建管退”业务闭环。

（编辑 何帆）