本报记者 施露
9月1日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称“通知”），执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发9月2日起执行。
政策发出后的首个周末，上海楼市的一二手房的带看量出现提升。其中，二手房市场挂牌量猛增，有中介在政策出台后一小时新增400余套房源挂牌。上海一中介工作人员在社交平台表示：大家都想卖掉变首套，挂牌房源还在持续增加。
而新房市场，9月3日，记者走访上海几个新房楼盘发现，市区楼盘人气与政策出台之前相比有了一定的回升，但郊区楼盘人气表现分化，配套、交通及价格成为影响人气的主要因素。
降低购房成本
利好改善群体
继广州、深圳之后，上海成为第三个落地“认房不认贷”政策的一线城市。
今年二季度以来，在潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。
据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦缓慢恢复。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰对《证券日报》记者表示，此次上海“认房不认贷”政策出台，将明显降低首套房购房门槛。对于有过贷款记录本地无房的购房人，此前首付比例为50%—70%，政策出台后，首付比例降至35%，贷款利率从5.25%下降至4.55%，将大大减少该类客户的首付压力，可购买地段更好面积更大的项目，预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。
“上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房‘认房不认贷’，政策出台超预期，或将为房市情绪带来明显提振效果。”易居研究院研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，“认房不认贷从两方面降低购房成本。”
“认房不认贷政策，通俗来说，就是希望把更多购房群体和购房需求纳入首套房的认定标准中。换句话说，后续界定首套和二套房的标准，就看你所在城市是否有房子。我们认为，纳入首套房标准，可以实实在在地降低首付比例和房贷利率。”他分析道，当前上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，那么首付款大约需175万。据此对比，首付款直接减少了175万，相当于房价款的35%。同样，其房贷利率也会跟着下调，或者说适用首套房的利率标准。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。
“认房不认贷在上海实施，可以促进一部分购买需求，对于那些改善型群体刺激更大，因此，在上海有改善型房源的房企有望率先受益，去化率可以较此前有所加快。”上海某上市房企内部人士对《证券日报》记者评价称。
有中介一天新增2400套挂牌
2023年7月，上海的二手房成交徘徊在1.3万套左右，相比二手市场最热的时候一个月4.5万套左右的成交量，1.3万套是一个触底的交易量。
今年8月，自一线城市认房不认贷政策拟出台以来，8月以来上海的二手房交易量就开始底部复苏了。以闵行沪南的板块为例，据上海二手中介机构数据显示，2023年8月二手房成交量预计在1.5万套以上。而从“认房不认贷”政策发布后，上海二手房挂牌量瞬间激增。
据一家中介门店店员称：“一部分房东在中心城区不再下调挂牌价格，甚至拟提升挂牌价格，公司上海所有门店二手房市场的挂牌量一天内增加了2400套。”
“这说明买卖双方仍处于博弈的状态，起码会持续到年底。当前至年底这个阶段上海楼市为企稳阶段，一二手房的成交量会伴随着政策组合拳的利好，以及年底各家企业冲刺销售业绩的因素而回升，但是，价格来讲还是会明显分化，金山、奉贤、青浦、浦东原南汇、宝山北部等郊区远郊的项目不排除仍然会‘以价换量’，甚至外环沿线供应量比较大的板块，比如徐泾板块，也会面临一定的销售压力。”镜鉴咨询创始人张宏伟分析称。
张宏伟认为，认房不认贷政策出台后，上海中心城区楼市在成交量回升的基础上，二手房议价空间可能会减少，甚至价格逐步开始坚挺了，但是，还不至于涨价，同理新房也会如此。
“预期到2024年3—4月份，伴随着新的首套、改善需求的政策组合拳措施，上海楼市需求将进一步活跃。”张宏伟对记者补充称。
（编辑 白宝玉）
