本报记者 杜雨萌

作为我国保障性住房体系的重要构成部分，也是新市民、青年人安居乐业的有效手段，各地保障性租赁住房的筹建工作正在朝着“十四五”期间870万套间的目标按下加速键。

大体量供给入市，后续的运营应当如何跟上节奏？作为持有运营型资产，保租房微利可持续的运营模式对供给主体提出了新挑战。8月30日，ICCRA住房租赁产业研究院发布的《中国住房租赁市场资产管理白皮书》（以下简称“白皮书”），将全生命周期资产管理的概念引入住房租赁行业，对保障性租赁住房的高质量发展模式进行有益探索。

EILT分级模型筛选租赁需求锚定区域

去年8月份，首批四只住房租赁公募REITs集中上市，我国住房租赁行业正式迈入金融支持的发展阶段。培育孵化租赁住房项目，通过REITs等创新金融工具实现资金回收再循环滚动投资，进而扩大租赁住房和管理规模，建立一个完整的租赁住房资产管理闭环渐渐成为行业参与者的“标配能力”。

目前，作为“投融建管退”资产管理闭环的首要环节，投资标的的筛选对于住房租赁行业而言尚缺乏可量化、体系化的指引工具。在白皮书中，ICCRA住房租赁产业研究院首次提出“EILT区域分级模型”，对我国住房租赁市场的需求锚定区域进行筛选。

白皮书指出，我国住房租赁市场在城市间以及城市内部的不同区域之间存在着显著差异。这些差异主要源于租住需求程度的高低以及资产运营的优劣，二者之间呈现极强的正相关性。依据区域的经济因素（Economy）、产业因素（Industry）、生活配套（LivingFacilities）以及交通通达性（Transportation），白皮书划分出5级，以帮助勾勒、理解不同区域的租住市场特点和潜在机会，为相关利益方提供决策参考。

白皮书显示，在我国17个租赁热点城市中需求锚定区域占比平均值为38.8%。近半数（8个城市）热点城市的需求锚定区域占比超过了平均值，表明租住需求显著集中。以需求锚定区域为考察坐标，住房租赁企业可以更有针对性地投入资源，打造更贴合市场需求的租赁产品。如1级至3级区域是行业投资方、开发商进入择址的首选区域，现状即具备丰富的租住客源。4级至5级区域为潜在择址区域，即目前区域内的租住需求尚不充沛，有待产业的完善或者交通设施的完善。白皮书还针对不同区域的特色，提出了对应的需求牵引对策。

构建可量化指标体系实现行业高质量发展

新时期的保障性租赁住房筹建工作，不是“大拆大建”，作为保障性住房体系的构成部分，其与过去的公租房有着本质差异。事实上，从各地纳保情况来看，当前大部分保障性租赁住房无论是地段、品质还是租期稳定性、管理科学性都处于较高水平，是与当代新市民、青年人消费习惯相匹配的产品。筹建保障性租赁住房的题中之意，恰恰是推进住房租赁行业高质量发展，增进人民福祉，提升居民幸福感、获得感。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然称，由于我国住房租赁行业还处在发展初期，缺乏完善的指标监测体系，租赁住房的运营优化常常难以有的放矢。因此，白皮书首次将全生命周期资产管理的概念引入住房租赁行业，初步搭建了该领域的资产管理监测指标体系：一是底层资产识别，即前述EILT区域分级模型；二是与资产效率相关指标，如各房型面积指标等；三是利润相关指标，主要包括租金坪效、出租率、非租金收入占比、经营毛利率（GOP）、总人力成本占比、能源费占比、市场营销费占比、续约率等。

以资产效率指标为例，ICCRA住房租赁产业研究院基于多年市场数据积累发现，我国住房租赁市场的主要产品类型（高端公寓、青年公寓、租赁式社区及宿舍型公寓）的房间面积均呈下降趋势，这与行业开始意识到总建造成本及后期折旧摊销成本密不可分。与此同时，行业中开始涌现一批关注户内设计，通过优化产品、收纳体系来提高空间利用效率的新品牌。

从建筑面积的“大手大脚”到空间利用的“精打细算”，节省空间成本但并不牺牲住户体验，同时还可降低租金。以资产效率为尺，还仅仅是住房租赁行业向高质量发展转型的一个样例。

赵然表示，持有运营业态与开发销售业态的底层逻辑截然不同，更加强调通过持续租金收入和长期价值增长来获取收益。因此，行业的高质量发展都需要落到一个个指标上来，“细抠每一个指标，把运营做到极致，才能做到微利可持续，才是住房租赁行业完成高质量发展转型的必由之径。”

（编辑 田冬）