房地产开发投资的“热情”在消退。

国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（按可比口径计算），其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。

房地产市场的需求变化，是影响房地产开发投资减少的原因之一。上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。

不仅如此。国家统计局公布的《2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》（下称“《70城价格变动情况》”）显示，1-6月新建商品住宅与二手住宅价格均实现同比增长的城市，是北京、上海、合肥、长沙、成都。

而从今年上半年的各月表现来看，70个大中城市里，新房和二手房环比上涨的城市，自4月以来持续减少。

国家层面的调控还在继续。7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

接下来的半年，房地产市场会发生什么变化？

5城新房与二手房价格同比增长

过去的半年里，房地产市场变动不小。

国家统计局数据显示，上半年，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。

为了住房抵押贷款 图源：图虫创意

具体从各个城市的房地产市场变动情况来看，《70城价格变动情况》显示，1—6月，新建商品住宅销售价格指数相较于上年同期实现增长的共有19个城市，二手住宅实现增长的有8个城市，两者重合的城市为北京、上海、合肥、长沙和成都。

而如果再细化至以房屋面积90㎡及以下、90-144㎡、144㎡以上的类别来看，各个类别的新房与二手房均实现价格指数增长的只有北京、上海、长沙和成都这4个城市。

图源：国家统计局官网

这4个城市，属于一线和新一线城市。

山东财经大学房地产研究所副所长张振勇在接受时代周报记者采访时表示，这四个城市会出现各类别房价均上涨的表现，首先是这些城市的人才吸引力较强，其次是这些城市的经济发展水平不低。具体来看，北京、上海主要是存在房地产“短缺”的情况，而成都、长沙的人口流入更加明显，市场更“火爆”，而且房价基数本身较低。

“会出现短暂时间的价格上涨，与这些城市的基本面较好有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，北京和上海是属于有市场需求的城市，基本面不错。成都是因为人口流入速度比较快，市场需求较高，长沙则是因为过去的楼市处于相对疲软的状态，本身价格不高。

事实上，智联招聘于今年发布的数据也显示，北京、上海、成都、长沙均进入全国人才吸引力10强。

人们在看盘 图源：图虫创意

除了上述几个房价上涨的城市，也有不少城市的房价出现明显下降。

具体而言，在70个大中城市中，温州、岳阳、北海这三个城市过去半年的新房价格不足2022年同期的95%。

而在二手房领域，同比价格在95%以下的城市达到16个，分别为天津、沈阳、长春、哈尔滨、南宁、唐山、丹东、锦州、吉林、牡丹江、安庆、泉州、济宁、洛阳、宜昌、北海。

其中，牡丹江相较于上年同期的销售价格指数仅有91.2%，为各大中城市中最低。

这无疑与牡丹江的人口变动有关。根据牡丹江的国民经济和社会发展统计公报，2022年牡丹江全市户籍人口为241.1万人，相较于2021年的244.2万户籍人口，一年减少3.1万。

严跃进指出，这其实不是牡丹江一个城市的情况，很多东北城市都存在这样的问题。“在本身城市的市场需求基础比较弱的情况下，二手房的价格下降就会变得明显。”

房地产市场转向平稳发展

即使上海、北京的上半年房价，与去年同期相比有所上涨，但从6月与上月的环比来说，其二手房销售价格指数出现了下降。

张振勇表示，在“房住不炒”的前提下防止市场趋冷，需要从政策方面放松限购政策、降低信贷成本、降低首付、降低税赋等。

省钱或贷款买房 图源：图虫创意

其实，过去半年的相关“动作”不小。

据中指研究院发布的《2023上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》（下称“《报告》”），上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。

就算是上半年房价与去年同期相比上涨最多的成都，也在这两年陆续出台楼市新政通知，进一步松绑限购范围，扩大购房人群。

2022年11月，成都出台通知进一步优化区域楼市限购政策。一个月后，成都市发布相关规定，父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。

除了区域性的楼市政策变化，近日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计情况新闻发布会上表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”邹澜说。

虽然目前没有明确信息是否会下调存量房贷，但不少业内人士指出，这是金融管理部门对存量房贷利率调整释放的积极信号。

房贷利率下调 图源：图虫创意

除了从政策出发保障房地产市场稳定发展，张振勇还提及，现在的市场情况其实与老百姓(603883)的消费信心不足有关。而想要进一步恢复信心，首先得有稳定的收入来源。“我们现在要激发经济活力，创造更多的就业岗位。老百姓丰衣足食之后才会考虑买房子，这样也可以加快二手房的流转，让更多想置换的人入市。”

《报告》也指出：“当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。”

对于下半年房地产情况的预测，张振勇表示，很难用一个词来形容全国各地的房价趋势，但如果放到全国的层面来说，就是分化比较严重。“例如，现在整个南方情况要好于北方，大城市好于小城市，城市里面的核心区域要好于非核心区域。”

国家统计局相关负责人在7月17日解读房地产数据时表示，下阶段，将继续坚持“房住不炒”政策，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，实施好房地产市场平稳健康发展长效机制，继续支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳运行，保障民生需要。

“从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。”在严跃进看来，当前房地产市场恢复向好的发展趋势不变，将继续有走稳的可能，尤其是基于经济大环境改善、房地产健康发展政策显效等因素，对于下半年和后续房地产市场的要有充足信心。

张振勇也表示：“从长期来看，国内的房地产市场是更加趋于稳定和健康发展的。”