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黄奇帆以对房地产的把脉精准而出名。

就在今年1月12日，在一场峰会上，黄奇帆畅谈了他对经济和房地产的看法。

他对房地产的分析，倒是打开了一个别开生面的视角。

黄奇帆列举了自从2020年以来房地产调整的几个指标数字，拿去年的指标数字和2020年高峰期去比较，得出了一个触目惊心的对比。

他讲了5个指标。

第一个指标是房地产的建筑量。2020年是22亿平方米，2024年前11个月的数据估算全年，大致是6亿多平方米。2024年相比于2020年的建筑量，大致下跌了65%。

第二个指标是一手房销售。2024年一手房销售相较于2020年，差不多降了60%。

第三个指标是土地批租量，差不多也减少了60%。

这三个数字是土地和商品房的各个维度的数量，大概都是下滑了60%左右。

另外两个指标，一个是房价，一个是按揭贷款的数量，房价相较于2020年大致向下40%，按揭贷款的年度量比2020年减少了50%。

这5个指标，你连在一起看，三个60%，一个40%，一个50%，真的是触目惊心。

这一波房地产的调整，称得上是20年来最大的一波调整。

黄市长为什么要列举出来房地产这几个数字呢。是想说明两个事情。

第一个事情，是这轮房地产的调整史无前例。

第二个事情是这轮房地产的调整基本上接近了尾声。

站在2025年的这个春天，国内的房地产正踩在转折点上，正踩在行业新时代和旧时代的分界线上。

他有个观点是我比较认可的。

他说我们的房地产市场调整，不同于美国2008年的次贷危机，也不同于日本90年代的崩盘。

美国的次贷危机，是在零首付和杠杆层层嵌套的严重透支下发生的金融海啸。

日本90年代的崩盘，是房地产调整叠加了金融系统的崩塌，再加上美国的货币收割，由此导致失去的三十年。

我们的房地产调整，是单纯的房地产行业调整，而这次房地产调整的最大问题，就是产能过剩。

所以，救房地产的根本，是去库存。

各个城市的房地产复苏程度和时间，最终要靠各个城市的去库存情况来确定。

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当解决当下房地产的问题聚焦到去库存之后，研究各个城市的楼市情况，就需要我们将目光放在各个城市的库存量和库存去化周期上。

自从去年9月底全国性的救市以来，全国重点城市的库存去化速度陡然加快。

2024年三季度末，全国典型城市平均消化周期在21.2个月，像郑州、武汉这些库存量比较大的城市，库存去化周期甚至达到24个月以上。

而进入到2024年年末，短短的三个月时间，全国重点城市的库存量和库存周期迎来了拐点。2024年年末，全国典型城市狭义库存在2.02亿平方米，全国典型城市的库存周期下降到19个月。70城大概一半的城市，库存周期回到了18个月的安全区间。

在这里面，有两个城市去库存的成绩很是亮眼。

一个城市是上海，库存周期现在在14个月。

另一个城市是杭州，杭州库存周期仅剩6个月。

克尔瑞数据中心做了个全国重点24个城市库存去化周期的大表。

它做了两个库存去化周期的数据，一个是全市的库存去化周期，一个是城市核心板块库存去化周期。

在这个全国库存大表里，可以将全国城市的房产库存周期分成三类。

第一类是高库存去化难度比较大的城市，库存去化在20个月以上的。

主要有徐州、郑州、福州、长春、无锡、北京、武汉、广州。

第二类是库存周期即将进入或者已经进入健康周期，库存去化在10-20个月之间的。

主要有苏州、深圳、昆明、厦门、西安、南京、天津、宁波、长沙、上海、成都、重庆、济南、青岛、合肥。

第三类是库存周期进入到紧张周期，库存去化在10个月以下的。

只有一个城市，杭州。

杭州全市库存消化周期只有6个月，而核心板块库存消化周期只有4.5个月。

这是个惊人的数据，无外乎今年春天以来杭州的土拍和楼市出现了异动。

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今年的春天，杭州的楼市和土拍市场异常热闹。似乎上帝给杭州打开了一扇窗，所有天时地利一股脑全部给到了杭州。

春节期间Deepseek爆火之后，全国人的目光都聚焦到了杭州。杭州六小龙被放到了镁光灯下，然后大家突然发现，杭州的新兴科技产业链条已经长成了一片大森林。

萧山有全球最大的汽车零部件产业集群，还有弗迪电池、网易云音乐新兴标杆。余杭区有阿里巴巴、字节跳动和快手等巨头，宇树科技在滨江，强脑科技在未来科技城，Deepseek在核心主城。

除此之外，杭州还有全球安防龙头的海康威视、大华股份、宇视科技，还有虹软科技、当虹科技、每日互动等上市公司。

湖畔花园、文三数字生活街区、西斗门都成了科技创业者的朝圣地和创业福地。杭州的新兴科技产业生态已经形成了。

AI时代，杭州就这么一不小心站在了全国其他城市的前头。如同当年的中美科技博弈就是美国在和深圳的粤海街道办PK一样，AI时代的大国科技博弈，很有可能就是美国和杭州的科技赛跑和PK。

所以，全国人都看到了杭州。这一段时间全国有想法的人都在往杭州跑。

想创业的人在往杭州跑，希望在这里找到新兴产业的机会。买房的人买地的人也在往杭州跑。

因为杭州突然爆发的城运，突然被发现的新兴产业森林，剩余不多的库存吸引了来自于全国的开发商和买房人。

就像2月份杭州的土拍，半个月土拍出14宗土地，12宗都是溢价成交。最高溢价率竟然高达72%。内蒙古的开发商都跨越千山万水跑到杭州拿地，参与下这场新兴科技城市的土地盛宴。

杭州的楼市也是火的一塌糊涂。

按照冰山大数找房的数据，3月1-9日杭州的二手房成交量，同比去年增幅190%，排在全国第一名。

杭州的新房市场最近也是一片火热。随着入场人数的增多，杭州的摇号中签率也在降低。

今年1-2月，杭州新房摇号平均中签率约21.96%，5人抢中1套房，摇号人数暴涨141%。

包含杭州的租金，也在春节之后出现了向上的转折点。这是和其他城市不一样的地方。

杭州这个城市，产业和楼市正在朝着一个相辅相成的良性循环上发展。

总之，杭州是全国楼市中一个非常神奇的城市所在。

杭州的房价确实高，也有泡沫，但是杭州又用新兴科技产业链把泡沫填成了混凝土。

这个城市总是在热烈、希望和蓬勃之中走向新高度，楼市也跟着水涨船高。尤其是在今年这个科技大爆发的时期，杭州更是全国人眼中的香饽饽。