当下，很可能会出现的一个趋势是：

部分年轻人工作受阻，因为大城市的生活成本高昂，选择回到老家生活。

前段时间，我看到网上有人感慨，说今年北京、深圳的人流量感觉没有往年那么猛，春运潮感觉比以往都要早很多。

不过目前官方的数据还没出来，具体情况不好说，但是去年开始，确实看到不少人在推测：

接下来人口可能会反向流动到小城镇，甚至是农村。

这有可能成为现实吗？会不会因此影响大城市的房价？

我的观点是，几乎不可能。

不出两年，核心城市会挤满更多的人。

为什么这么说？我有两点核心判断：

其一，我们的城市化，才刚刚走过一半。

2023年，我国的城镇化率已经达到66.16%，很多人认为我国的城镇化率已经见顶。

但是，从国际经验来看，我国的城市化实际还处于比较初级的阶段，还有很长的路要走。

为什么这么说呢？

就拿日本来说吧，日本90年代泡沫破裂的时候，城镇化率高达77%，现在基本稳定在80%左右的程度。

从数字来看，我国的城市化率和日本差距只有最后的15%，但实际上的差距，远不止于此。

从日本东京往外走，不论你是坐新干线还是高铁，你会发现沿线都是密密麻麻的工厂和建筑。

但是我们这边呢？

核心区人口密度可能不差，但是哪怕是北京，出了5环还是大面积的空地。

从人口密度上也能看出端倪。

纽约2019年，人口密度已经高达1.07万人/平方米；东京，6400人/平方米；新加坡8357.6人/平方米等等。

我们上海2023年，人口密度只有3900人每平方米，北京是1300人每平方米。

所以说，我们大城市的人口实际上不是太多，而是还不够多。

这也是我们的地铁很难纯靠业务挣钱的原因，因为我们基建铺设往往是超前的。

今天我们66%的城镇化率看起来很高，但是实际上是把大小城市的城镇化率全部算进来的。

这跟发达国家的城市化程度还有比较大的差距，真正计算我们大城市群、都市圈的城市化率，我们可能连40%不到。

从其他国家的城市化经验来看，城市化是明显分为两个阶段的。

第一个阶段可以称为城镇化，是人口从农村迅速走向城市，无论是大城市还是小城市；

第二个阶段可以称为城市化，是人口迅速从中小城市流入到大城市群和都市圈之中。

目前，我们显然只完成了第一阶段，第二阶段才刚刚开始。

我国14亿人口，按照城市化率80%来计算，未来大概有11.2亿的人口要居住在城市之中，大部分人的归宿可能都是去少数的几个城市群。

今年春运，广东是全国断崖式第一的人口迁入迁出地，珠三角的虹吸能力就是如此强劲。

房地产长期看人口，不只是看出生人口。

真正影响未来5-10年市场的人口，实际上是城镇化率。

城镇化率代表的是，接下来很有可能流入到市场的新购买力。

日本历史上经历过两次房地产危机，第一次之所以平稳落地，就 是因为城镇化率还没有见顶，购买力还有支撑。

所以说，我们的核心城市群，现在说房价见顶真的为时尚早。

这些核心城市群，哪怕这两年人口增速放缓，至多2年，经济缓过来了，就会有更多的人选择涌入。

目前，全国算得上号的城市群不超过5个，珠三角城市群、长三角城市群、京津城市群、成渝经济圈、长江中游城市群。

我常常跟大家说，不要去关注市场每天的涨跌，因为没人能说准明天是涨5%还是跌6%。

普通人真正应该关注，就是趋势和时机。

只要大的趋势抓对了，你入场的点又是相对的低点，剩下就是静等周期，坐等躺赢。

这两年我最建议的操作，就是趁目前楼市的低点，把自己的资产放到头部城市群中。

因为从发达国家的城市化来看，头部城市群的规模可能是第二大城市群的2-3倍还要多，这些都会具体地表现在房价之上。

为什么未来，还会有更多的涌入核心城市？

第二点原因就是：服务业越发达，人口会越聚集。

今天我们会发现：

1、制造业对就业规模的增加是非常乏力的。

这点不仅国内有，全球都是如此，核心就是因为现在的工厂，越来越倾向于无人化和自动化。

2、全国这些超大特大城市，第三产业占经济总产值的比例非常高。

深圳第三产业占GDP的比重2023年高达63.3%。2023年，杭州第三产业经济占比高达70%。

这是因为，城市发展到一定阶段，新增的就业规模基本靠服务业。

而服务业的特点是，人口越多，需求市场就越大，就越能带动更多的就业。

这几年，经济确实要差一些，但是很多新型的就业岗位，最先出现的地方还是大城市。

比如这两年很火的家庭收纳师、宠物上门喂养、以及最近出现的租房代看业务，都是现在核心1-2线城市出现的。

就拿搬家来说，大城市的需求一定是更频繁、更旺盛的。

这些旺盛的需求，才能支撑起搬家这样的细分市场，也就能容纳更多人的就业。

城市越大，人口越多，服务业就会越发达。

而服务业越发达，就能容纳更多的就业，吸引更多的人口流入。

这就是城市发展的正循环，有正循环，就注定会有负循环。

对于小城市来说，下一阶段的负循环会显现得更加强烈。

因为小城市人口持续流失，市场就会越来越狭小，最终可能学校、医院都会开始减少和合并，赚钱也会越来越难。

日本曾经就出现小城市的房子，白送都没有人要。

现在大家或许觉得天方夜谈，但是随着城市化进一步的深入，这些趋势会迅速且剧烈的显现出来。

如果你的多套房子，依旧放在人口持续流失、出生率持续下滑、且没有产业支撑的小县城或者三四线城市。

这两年千万要注意寻找机会，把自己的资产放在更有增长潜力的地方。

这两年，不少政策也在提示同样的未来。

不然为何要提到全国统一大市场，为何要提倡破除社会对人员流动的限制，为何要进一步的收储？

核心就是为了方便更多的人，生活在大城市之中。

所以我说，未来核心城市，只会挤满更多的人。