本报记者 田鹏 毛艺融

12月27日，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》（以下统称“新修订指引”）。

据悉，新修订指引的发布是对基础设施领域REITs审核实践的及时总结和提炼，有利于进一步完善REITs规则体系，提升REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性，督促市场参与主体归位尽责，切实保护投资者合法权益，促进REITs市场常态化发行和高质量发展。

优化篇章结构

增强逻辑性及可读性

2023年3月份，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《常态化发行通知》），要求总结试点经验，对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，细化完善审核标准和信息披露要求。

按照《常态化发行通知》要求，在中国证监会的统筹指导下，沪深交易所及时总结REITs发行上市审核经验，对原有规则进行修订并形成新修订指引，细化核查和信息披露要求，进一步明确市场预期，提升审核工作质效。

新修订指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基础上，对原指引相关内容进行调整优化，增强各章节之间的逻辑性和内容的可读性。为便于市场参与主体查阅使用，总体分正文和附件两个部分。其中，正文部分调整为六个章节，细化了关于底层资产的一般规定。附件部分充分考虑成熟资产类型项目的特性，对产业园区、收费公路、租赁住房、仓储物流及消费基础设施项目作出核查及信息披露的针对性要求。

华夏基金管理有限公司‌相关负责人表示，本次修订精简了规则数量，同时以“正文+附件”形式明确了公募REITs的共性要求，以及相关行业公募REITs的特殊要求，便于公募REITs管理人和各中介机构的查阅和理解。

压实主体责任

强化重点事项规范要求

新修订指引对REITs的核查及信息披露、资产评估、运营管理等市场各方普遍关注的核心事项进行了规范，督促市场参与主体切实履行核查及信息披露责任；进一步明确了业务参与人和底层资产的准入要求，以及项目经营及财务情况的披露要求。

同时，新修订指引还引导评估机构在考虑市场环境和底层资产特性基础上，审慎确定评估结果，切实提高评估质量；督促管理人对评估参数和方法进行独立核查。

此外，新修订指引明确了REITs的分层决策机制、激励约束安排、突发事件响应要求，引导基金通过合理设置运营管理费、履职情况监督等安排实现激励约束目标，有效统筹价值创造和投资者合法权益保护关系。

戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司相关负责人表示，本次修订对市场具有重要意义。一方面规范了基础设施基金上市流程，提高了市场透明度，有利于保护投资者权益，明确项目申报标准；另一方面简化了申报流程，强化了风险管理，有助于提升项目质量。这将促进基础设施公募REITs领域健康发展，更好服务实体经济发展。

突出大类资产特性

提高信息披露针对性

新修订指引充分考虑不同资产类型的特性，明确了各大类资产的差异化要求，提高了核查及信息披露的针对性。

具体来看，针对产业园区、仓储物流项目，进一步细化了合规性、经营及财务情况、运营管理等方面的披露要求；针对收费公路项目，进一步明确了车流量、通行费等运营收入相关核心指标的披露要求；针对租赁住房项目，补充了市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目的核查及信息披露要求；针对消费基础设施项目，进一步明确了收入情况、租户情况、租约类型及租金情况等方面的披露要求。

在中金基金管理有限公司相关负责人看来，进一步明确产业园区、仓储物流、收费公路、租赁住房、消费基础设施等大类资产的审核标准和关注重点，有利于提高项目申报材料标准化和规范化水平，提高信息披露质量。

展望未来，‌上交所表示，下一步，将按照中国证监会部署要求，坚持规范与发展并重，不断优化REITs规则体系，推动优化市场生态，促进REITs市场高质量发展，更好服务国家战略和经济社会发展全局。

深交所表示，下一步，将深入贯彻党的二十届三中全会、中央经济工作会议和中央金融工作会议精神，落实新“国九条”要求，持续完善制度规则体系，不断健全市场功能，积极推进REITs常态化发行，稳步推动新资产类型落地，加快建设多层次REITs市场，更好服务经济社会发展大局。

（编辑 上官梦露）