【大河财立方消息】12月26日，中金公司分析员裴佳敏、谭钦元等人发布研报，从行业基本面及REITs视角简析产业园REITs投资价值。

研报从三大维度评价产业园区。中金公司认为好的园区能够同时为政府和企业部门创造价值：一方面企业能够通过入驻园区实现生产要素集约化，更大限度实现经营目标；另一方面政府部门通过促进企业以及产业聚集，提升区域经济竞争力，增加财税收入，进而形成再投资和区域发展正循环。在上述约束下中金公司们提出三大维度以判断产业园区资产的优势，分别为工业区位（属经济地理学范畴）、竞争格局和运营能力。

现阶段我国产业园区资产仍处于去化阶段。供给端，北上商务园区供给分化，其中北京市场或已度过短期供给高峰，而上海市场供给尚处于高位。

需求端整体仍然偏弱，北上商务园区净吸纳量尚未现明显修复。需求结构来看，核心城市TMT、医药生命科学及制造业新增租赁需求相对旺盛。在当前宏观及供需形势下，产业园区业主普遍采取以价换量策略，市场租金价格有所下调。

资产价格端，我们监测商务园区资本化率有所抬升，当前与非核心区甲级写字楼资本化率接近。

总体上，中金公司认为现阶段产业园区资产仍处于去化阶段，但伴随产业园区供给速度放缓，加之政府近期出台一揽子增量政策以支持经济稳定增长，产业园区供需压力有望逐步缓解。

产业园REITs是公募REITs市场的重要组成部分。截至2024年11月末，我国产业园区上市产业园REITs已达12只，总市值突破200亿元，占全市场市值15.5%，呈现“数量较多，单体规模较小”特征。复盘过去三年产业园REITs二级市场表现，中金公司认为基本面波动是产业园REITs估值调整的主要因素。

今年以来，在经历过充分估值调整后，叠加部分项目出现经营触底企稳迹象，产业园REITs估值出现修复企稳行情。

总体上中金公司认为产业园项目基本面正处于筑底阶段，且估值或已位于合宜区间，具备中长期配置价值。

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