最近,楼市有个非常不同寻常的点,大家可能还没注意到。
很多人可能觉得,这次的回暖只是昙花一现,很快就会下去。
但是从近期数据来看,12月的成交竟然出奇的好。
给大家简单看几个数据吧:
1、首先是上海,12月二手房成交量即将破3万套。
这个成交量是什么水平呢?
上海成交量只要超2万套,就已经处于荣枯线之上,能接近3万套,说明上海成交真的很火热。
截至12月20日,上海二手房网签套数为18645套,目前工作日成交量在800套左右,双休成交稳定在1100套左右。
按照这个速度,12月的成交量很可能接近3万套,这个数据也将创下近2年楼市成交新高。
相比10月2.2万套,11月的2.7万套,万万没想到,12月的成交量还能再次攀升。
2、成都,12月的二手成交也将创下新高。
11月,成都二手房成交刚刚创下新高,成交高达2.6万套。
12月成交势头依旧很猛,截止20号,二手住房已经成交20427套。
12月初单日成交一度突破2000套,目前基本稳定在日均1000套+以上的成交。
按照这个速度成交下去,12月大概率要超越11月的成交量。
并且,据克而瑞四川数据披露,成都1-11月总价1000万元以上豪宅成交量达1058套,全面超越去年。
3、深圳,12月的二手成交很可能也将突破新高。
截止12月23日,深圳二手房成交已经6562套,目前每周成交在2000套左右。
按照这个速度,超过11月的7125套是毫无疑问的。
深圳二手房5000套是荣枯线,11月的7125套已经创下近46个月的新高。
12月,很大概率突破8000套,市场确实逐步火热起来。
这三个城市的成交数据有何共性呢?
首先,都是二手成交数据。
我经常跟大家说,二手房市场更能反映真实的市场情绪。
到了12月,二手房市场还能持续回温,说明止跌回稳确实不是空穴来风。
其次,924新政后,二手成交不止反弹了,竟然1个月成交比1个月好。
这是这次市场出现的最反常的信号。
因为按照过去2年救市的节奏来看,新政后首月成交量往往是最好,之后热度就会迅速衰减。
但是现在,核心城市不仅10月回暖,11月持续回温,甚至12月,还能有几个城市创下新高。
这个信号,还是非常值得关注的,这说明,市场确实开始出现一些变化了。
当然,这个数据还很难说明市场即将触底反弹。
但是这却足够表明,市场不少人已经认可,现在是个不错的买入点。
最近,我也有几个朋友在广深开始看房了,他们看房的原因很简单,不是认为明年市场会大涨,而是认为现在的位置可以接受了。
一方面是现在的价格相比20年已经跌去40%,再跌就是系统性风险,其次是他们的预算确实能选到符合需求的房子了。
再加上,政策已经说明要止跌回稳,如果目标达不到,那就是继续的刺激,并且,最近也出了不少置换减税的政策,他们觉得现在的位置确实不错了。
他们的心态,我认为还是非常有代表性的。
我反复跟大家说,不要只看看空者的言论,而是要看真正拿着钱的潜在购买力的想法。
他们才是真正想买房的,也是真的能影响楼市走向的人。
他们都愿意入场的时候,市场才会真正出现转机,从12月的成交来看,转机确实一步步的来了。
当然目前还是起量阶段,想要有价格上的回暖,还要看明年的政策节奏。
我判断,一线城市的止跌回稳甚至是回涨,明年大概率会成为现实,只是说是年初还是年底的事。
而像成都、杭州、南京、重庆、武汉等二线城市,这波能看出来他们内生的购买力也是强的,只是回暖会稍慢于1线城市3-6个月的时间。
但是如果你的城市,近期成交量丝毫没有回暖迹象,那是真的要小心了。
这很可能说明,你的城市是这轮救市的死角,除非再来一次全面棚改,不然很难刺激到你所在的城市。
要提醒大家的是,2024年是普跌,2025年大规模刺激之后,届时大概率就是分涨了。
对于普通人来说,如果你这两年没有在底部完成往核心城市的置换,后续不仅手里的房子会持续亏损,核心城市的回暖之下,资产之间的差距会进一步放大。
当然,大家最关心的是2025年楼市到底会怎么走?
我的判断是,深度分涨会成为现实。
为什么会这么说呢?
明年其实已经明牌了,我们要从靠外转变为靠内,刺激内部需求,促进内部稳定是最大的方向。
而这两方面都需要房地产市场的稳定,所以明年是房地产不得不稳,必须要稳的1年。
促进内部稳定,需要房地产大家可以理解,刺激消费,为何也要稳住房地产呢?
简单说吧,消费问题明面上是收入问题,实际上是个负债问题。
现在不敢消费的人,不是收入下滑的人,也不是失业的人,而是背上负债瑟瑟发抖的人。
大家可以看看自己身边是不是这样的,没有负债的00后90后,哪怕收入差点,该月光还是很敢月光的。
恰恰只有背上房贷、车贷的人,现在才是最不敢消费的。
他们不消费还不是因为收入低,收入低的根本不敢买房,而是因为负债重,收入甚至开始下滑。
所以为什么现在一线城市比三四线城市消费下滑都厉害,是因为他们收入比三四线城市低吗?
恰恰是因为他们的负债比三四线城市重,过去消费升级的主力就是一二线城市的中产,现在消费降级最严重的也是他们。
所以说,想要解决消费问题,必须要解决负债的问题,而中国人70%的负债都来源于房地产。
所以说,哪怕是稳内需,也是需要稳住房地产的。
那么如何才能成功稳住居民负债呢?
至少要分两步:
1、降息,降低大家还债的压力。
2、止跌回稳管理预期,恢复市场的流动性;
这两部是稳住楼市的基本盘,恢复市场的预期,减少市场的恐慌和抛盘,但是这不是重点。
第三步是什么呢?
想要化债,向来只有2个办法:
1、做大蛋糕,让大家的收入得到增长,自然就能顺利还债;
2、一个是F水,钱变毛,债自然就不值钱。
短期内,我们能做的是哪个呢?
大家可以自行评判,所以说明年的方向是很确定的,就是要往市场D水。
这种D水必然会带来的结果就是,接水能力更强的核心城市会迅速出现回暖甚至上涨,而接不到水的城市,价格会自然下滑。
2024年的楼市是普跌,2025年,止跌回稳后大概率就是分涨了。