让房地产市场止跌企稳，是926以来的明牌。

时间走到现在，我们也确实能看到一些企稳的迹象：

像是10月、11月，一线楼市已经连续2个月成交量上涨；

11月底以来，一二线城市也再次拉开“卖地潮”的大幕，北上深珠都开始重现地王；

还有最新公布的70城房价数据，新房价格上涨城市增加了10个，二手房价格上涨城市增加了2个；

各线城市，无论是新房价格，还是二手房价格，也均在今年首次出现了同比跌幅收窄的态势。

然而，这些好转的迹象背后，也有割裂的一幕正在上演：

全国各地的开发商正在掀起“疯狂退地潮”，并且是覆盖一二三四线城市。

一手拼命拿地创造新地王，一手又在拼命退地回笼现金流

——这不寻常的一幕，背后传达出的重要信号其实就一个：

救市的终局，是只救局部。

很多人手里的房子，也都回不到大涨前夜，只可能在生死线徘徊。

实际上，这一次的退地潮，领跑的主力都在“国家队”。

比如在武汉杨春湖，这块曾被计划打造为城市地标的地块，就是被央企华侨城重新“回炉”的；

广州的白云、番禺、海珠区，越秀地产在这三大区都完成了“退地三连”，且地块总价超过了135亿元；

北京，一宗万科8年前拿下的海淀地块，在7月底重新挂牌出让，被保利建工联合体斥资89亿拿下；

还有在温州去年6月刚拿地今年9月就退掉的地方城投鹿城公司...

这一出出兜兜转转背后，房企们集体吃后悔药的原因也很现实：

1、这些地块本身已不具备囤地价值

拿地时被规划好的蓝图“画了饼”，直到开发时才发现这是台“绞肉机”。

算尽繁华过后，房企们不得不在这两年的经J下行中低头承认——

地价过高，条件过苛，开发无望。

所以眼见着周边楼盘的价格一个个腰斩，直接弃地、及时止损才是上策。

2、退地也是为了再重新拿地

一方面，是房企在自愿“降本增效”，为自己争取权益——

看似割肉，实则与地方谈条件：拿不下的地，退；而退回去的地，能重新调规的话，再抢回来。

比如原本规划为商用的武汉杨春湖地块，在调规后就成为了“住宅为主”。

南京的人居森林地块，也把容积率从2.8降到了1.5。

这一来，不用再硬着头皮开发，到时候盖房，谈判桌上也能更有底气。

另一方面，也是地方在想办法给自己化债。

比如广州，就推出了“地票”制度，开发商需要在限定时间、限定区域内使用“地票”买地；

本质上跟房票制度是一样的，在收储的同时去库存；

条条大路，直通化债。

说到底，这些动作背后也反映出了一个现实，就是：老板手上也没有余粮了。

数据显示，今年1-10月份，全国土地出让收入26971亿元，同比下滑了22.9%；

以2023年的土拍收入为基准，今年前11个月，22个集中供地的城市里，也只有福州提前完成了土拍目标。

而像武汉、重庆这样的城市，完成率甚至还不足30%，连繁华的杭州也才刚过半，完成了57%。

于是，我们也才看到了各地“卖地潮”的上演，一二线楼市纷纷重现“地王”。

其背后，指向的也是城与城之间的一场土地CZ保卫战。

考验的是地方的财力、或者说化债的能力。

所以即使地王现在一个接着一个冒出来，你也会发现：市场的热情没有像过往那么热烈。

因为大伙已经能感知到——这次似乎不是牛市的前奏，而是城市为了给自己回血的拼命冲刺。

以卖地为荣的时代，确实翻篇了。

当然，卖地的不复繁荣，也不是说房地产就救不起来了。

而是在说明一个事实：

救市的终局，是只救局部。

从11月的各项经济数据来看，虽然有不少指标出现了好转，但也有不少指标是不及预期的。

比如居民的中长期贷款，也就是房贷同比多增了669亿元；

这说明9月底以来的政策刺激对市场确实起到了积极作用，但除此之外其他的贷款还是在减少。

像居民短期贷款减少了490亿，与2023年同期相比多减了964亿。

这说明我们的消费总需求还是不足，我们的经济基本面也还需要进一步去改善。

所以落到明年，我们的基本面肯定还要持续修复，像前几天重要会议上提及的“大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求”，就将是明年的重中之重；

再加上1月特就将上台带来的不确定因素，可以预见的是，我们明年的经J转暖可能还要拉长周期。

而房地产的繁荣跟经J的发展在过去又呈强相关，由此，房地产想要在明年实现止跌企稳，也就一定只会去落到部分城市。

更何况，这一轮刺激的结果也已经在说明：

整个楼市“量价”的回暖，是隔离掉了大部分三四线城市的市场的。

据中指研究院数据显示，今年11月，三四线代表城市的二手房价格同比就下跌了7.29%。

虽然这里面也有例外，比如11月新房价格同比上涨的17个城市中，就有5个是三四线城市，分别是湛江、南充、平顶山、宜昌、锦州，且其中，湛江的环比涨幅为0.9%，与杭州并列全国第一。

这波行情背后，有人说这是三四线楼市跟着复苏的信号；

其实不然，反而，这是大家长为了“稳住楼市”这个目标而下的一盘大棋——也即前不久从35城扩围至300城的城中村改造。

本质上，是靠加码楼市去库存来作为主要发力方向，而300城的改造动能是极大的。

像本次上涨的5座三四线城市，正是落在了这300城的改造名单中，有机会享受到这最后一轮的大驱动和红利。

所以如果你的城市是三四五线城市，并且刚好落在这300城的改造计划当中，那么说明你还有机会享受到这轮城改的红利，但要注意的就是：

1、一旦错过这轮城中村改造的周期，人口外流、产业匮乏，保不准你的城市未来将会更难，所以要抓住机会。

2、此外，还得确定你的房子所在的区域、板块，是不是在被纳入细则的范围中的，有的话，还可以等等抓住这一波机会，而如果没有的话，那你可能就要去考虑做进一步的资产置换了。

这轮救市，已经明确不会再出现普涨行情了。

房企一边拿地一边又疯狂退地就是一个最明确的信号：

资金在向上聚集，所以房企拿地也一样，往后只会向核心城市并且是有价值的板块去靠拢。

而对于大多数中低能级的城市，如果你手上持有的资产不在这一轮城中村改造、甚至也不在上一轮收储和以旧换新的名单里，那么我可以很确定地告诉你，再好的政策，大概率都和你没关系了。