全球最受关注的房地产市场正在悄悄发生变化。

当全世界的财团、企业和个人投资者还在往日本楼市砸钱时，

日本突如其来的加息，让市场氛围突然一变。

现在，距离加息半年过去了，原本全国“普涨”的日本，现在有些地方的二手房，已经涨不动了。

不动产变负动产

日本不动产调查公司东京KANTEI（东京·品川）对47个都道府县的家庭二手房的挂牌价格趋势进行调查，调查结果显示，2023年，没有地区的二手房的挂牌价格是处于“下跌趋势”的；

而到了今年9月，日本47个都道府县中只有23个都道府县的二手房呈现“稍微上涨趋势”或“上涨趋势”，呈下跌趋势的地区数量增加一半以上。

山形县、福岛县、爱知县等8个县出现“下跌趋势”，宫城县、埼玉县等7个县出现“稍微下跌趋势”。

位于仙台市宫城野区的一栋二手高层住宅楼。今年夏季时，家庭户型的房子售价在3500万日元（约合人民币164.69万元），但几个月内价格就下跌了1成左右。即使是方位较好，本应该好卖的房子，也很难找到买家。

宫城野区2024年9月的二手房平均希望出售价格为2260万日元（按专有面积70平方米换算，约合人民币106.31万元），比1年前下降了4%。

当分析过去10年的日本二手房价格时，会发现从2022年开始，二手房呈现上涨和稍微上涨趋势的日本都道府县数量在不断减少。

这意味着，投资日本不动产，已经不再是“随便买都能赚”的时代，买到负动产的概率越来越大。

寻找确定性

但在日本地方城市不确定性增加的同时，有个城市却是有着完全的确定性。

这个城市就是东京。

根据东日本不动产流通机构的数据，10月份，东京23区二手房的价格同比上涨7.3%，达到115.14万日元每平方米（约合人民币5.59万）。

从2020年5月起，东京23区二手房房价已经连续54个月同比上涨。

其中，港区二手房均价为2亿375万日元（约合人民币941.65万元），中央区为1亿4090万日元（约合人民币651.18万元），均同比上涨42%。

东京KANTEI的高级主任研究员井出武也表示：“东京都内23区尚无下跌的担忧。”

在越来越多城市房价下跌的当下，为什么东京23区还能保持坚挺？

首先，之前日本所有地区的二手房“普涨”，主要是因为地方城市受到了东京的带动，形成了卖方市场，卖家在需求上涨之下不断提高价格，推高市场均价。

甚至当时有一种说法是，郊区和地方城市的房子价格上比东京便宜，收益率更高，涨幅看起来也不错，那为什么还要买东京？

但地方城市本身人口基数较小，房价短期的需求上涨只是昙花一现。

潮水退去，日本地方城市还是面临着最主要的几个问题：（1）不动产需求量不大且不够稳定；（2）购买力不足，负担不起高房价；（2）加息之后房贷利率上调，对当地居民购房心里产生负面影响。

究其根本，就是在日本的地方城市买二手房的人，都是真正有居住需求的刚需人群。他们容易被房价波动影响，加息之后影响加剧，所以造成房价不稳，甚至往下跌。

而东京23区的不动产市场是另一套逻辑。东京23区的人口基数较大且每年都不断有居民迁入东京，形成了非常稳定的房屋需求。

而东京居民的收入和收入涨幅也是日本最高，有足够的购买力。且除了本地买家以外，东京市中心的房源还有大量海外投资者购买，形成了独特的市场。

他们的需求不会因为房价涨得高，或是加息而动摇。因此东京23区的房价仍然在往上走，且未来仍将持续。

两极分化之下

加息后半年，日本楼市的“两极分化”变得更加“严重”了。

东京23区的需求和房价齐升，而东京之外的地方房价已经开始下滑。

甚至连东京的房子，都开始两极分化了。

23区之外的东京周边地区，诸如埼玉县、千叶县和神奈川县的二手房价格连跌10个月也卖不出去。

这就意味着，今后想在日本投资二手房，只有一个出路，就是往中心去。

不止是选择大城市，而还要选择大城市的中心城区，核心地段。比如东京的核心城区，东京23区。

这些地方的需求坚挺，不仅有刚需的需求，还有来自海内外投资者的投资需求，即使日本央行加息，东京中心的房子始终处于供不应求的状态。

这才是最有确定性的资产。