很快就要过去了，对于国内的楼市，最近很多人都会关注一个关键的问题：

明年的楼市行情到底会怎么发展？

是会全面回暖？

还是房价再跌20%？

其实我觉得这两个问题，问出来都有点问题。

各位，你们觉得这2个可能性会出现吗？

会“全面”回暖？

会“再跌”20%？

我直接说说我的看法——

2个可能性都不会出现。

因为这一轮楼市周期，和过往的周期都不一样。

以前楼市从熊市往牛市转向的时候，往往市场热度是从一线城市传导到二线，然后再传导到三四线城市，主打的是雨露均沾。

但是这一回不一样了，政C刺激能带动一小波城市就已经很不错了，明显不能像以前一样雨露均沾。

所以明年，全面回暖是不可能的。

大概率会出现的情况是；

只有一部分一线城市、强二线城市以及一部分的三四线，出现房价的反弹。

在这个背景下，分辨清楚哪些城市是明年有机会回暖的城市，就变得非常重要，是和我们所有人息息相关的事情。

我说楼市不可能全面回暖，有几个依据。

第一，市场上的活钱还没流出来 。

国内M1增长速度远远落后于M2的 增速，这说明企业和个人更偏向于长期储蓄而不是投资和消费；

此外，经济学家高善文在最新的报告中提到：

当下老年人比例高的省份增长明显快于年轻人占比高的省份，年轻人占比高的省份消费越差

这说明什么， 说明现在是老年人的消费能力明显强于年轻人 ，年轻人的收入预期不如老年人，毕竟很多老年人有退休金。

老年人是因为有稳定的退休金，所以消费是稳定的。

但年轻人现在受到就业、收入、负债的影响，没钱也不敢消费。

可是市场最活跃的其实就是年轻人，因为年轻人的消费欲望强。

从这个角度看，在数据层面，M1的增速增长非常重要，但这需要时间。

想要在短期内全面恢复资产价格，基本不可能。

房价全面反弹，也许是在2026年，也许是在2027年，但绝对不会发生在明年。

第二个依据，很多开发 商的化债还要持续

11月全国百强房企销售额数据，同比减少9.46%，比10月减少18.62%。

虽然过去几年房企强制去杠杆之后，很多开发商化债效果不错，债务压力已经减小。

但是光减债务不增加营收，开发商还是难。

全国整体上看，现在除了一部分国企央企的大开发商还活得不错之外，其他多数开发商顶多是在温饱线上过活。

对于大部分城市来说，明年的首要任务还是要解决历史遗留的一下zhai务问题，过程中恢复也是需要时间的。

说到这，一个新的问题就来了。

既然现在经济环境和开发商都有一些问题，那为什么我又说明年会有一部分城市可以出现房价反弹？

很简单，因为 需求 还在。

不用等到明年，就在当下，一部分城市的需求就已经被激发出来了。

最直接的体现就是 成交量数据 。

一线城市中：

上海二手房11月成交总套数为2.7万套，创年内新高；

深圳11月二手房网签7125套数，创下3年以来的新高；

北京11月二手房成交18763套，创20个月来的新高

从10月到11月，一线城市的成交量已经连续两个月上涨。

不止如此，一线的热度，在11月份开始传导到一部分强二线城市。

比如 武汉 ，11月新建商品房备案套数约19259套，环比10月上涨约61.3%；

比如 苏州 ，11月整个 月新房成交量3728套，突破了年内新高，12月月初，二手房单日成交量破600套，创下今年新高；

比如 成都 ，12月第一天单日就成交了2306套，成功刷新成都二手房单日最高成交纪录

11月，成都全市新房成交11401套，环比上涨幅度58.6%，创年内成交最高值；

二手房更是狂卖26219套，环比上涨32.4%，这是成都20个月以来最高纪录

你会发现，这些成交已经回暖的城市，无论是一线还是强二线的几个城市， 都是人口增长率比较高、住房需求最坚挺尤其是改善需求最坚挺的城市。

也只有这些有稳定需求的城市，现阶段才能做到以价换量。

明年，如果这些城市的成交热度能够继续维持3-4个月，那这些城市的行情就有机会从 以价换量过渡到量价齐涨 。

每个城市都是有一个库存周期的。

一旦市场上的库存量快速减少，触发了库存周期的警戒线之后，价格就会开始涨上来。

所以以上的这些城市，可以再观察3-4个月，如果成交能持续上来，那一线城市的反弹最快会出现在第一季度， 强二线城 市可能会在2025年年中。

而要想实现 量价齐涨，条件只有一个—— 资金量。

到了明年，一方面， 美国明年降息会加快 ，资金快速流入国际市场，寻找价格低位的资产；

另一方面， 国内开启棚改货币化 ，楼市有明确的资金流入。

所以明年楼市是不缺资金量的，问题只是看这些资金会流入哪些城市罢了，

除了一线之外，还有哪些住房需求比较稳定的强二线城市会获得资金流入，明年房价有望上涨？

一线城市内部，哪些城市的房价反弹速度会更快？

为了帮大家搞清楚明年自己所在的城市房价是继续跌还是有机会回暖，我们专门整理了 13个明年房价有望回暖的价值城市名单。

这批城市我们结合了政策密度、人口增量、库存周期，也分析过会是楼市最早反弹的第一二批城市。

具体这13座 城市都是谁，我们今晚专门设置了一场闭门直播课，详细的城市 名单，我们会在今晚直播课上给大伙讲解，除此之外，还会有全国其他城市的分析。

如果你的城市，在13个城市名单里面，只要房子没有太大问题，其实可以不用着急卖掉的。

如果不在，那你就要考虑去做进一步的置换了，刚好现在很多城市都有收储和城中村改造的计划，很多人是可以 利用这波机会去做置换的。

前面只是说了一线和二线城市，那么三四线城市，明年的楼市会怎么走？

过去市场对三四线城市的未来、尤其是楼市的未来是比较悲观的。

但是此时此刻， 情况已经出现了变化，我们的认知也是时候更新了。

出现变化的根源是——

新一轮的货币化棚改

国家如今最新的政策，是将这一轮货币化棚改的范围 从35城扩大到了300城 。

棚改城市范围扩大，这意味着什么？

这意味着 上头撒钱的范围，从一二线城市扩大到了三四线城市。

因此，随着货币化棚改的天量货币注入， 将会给一部分三四线城市的资产带来机会。

所以，如果你关注最近一部分三四线城市的楼市数据的话，你会发现：

最近其实也有一部分三四线城市，断断续续地出现了市场的回暖。

比如湖北的 宜昌 ，二手房成交量同比增长了7.4% ；

比如山东的 烟台 ，11月单月成交1032套，成交量环比上涨了10%。

所以， 未来并不 是所有三四线城市的楼市都没有机会回暖，有一部分三四线，是有机会突围而出的。

而决定未来全国一大批三四线城市能否回暖的关键，主要 看这些城市货币化棚改的推进。

为什么呢？

因为，货币化棚改就等同于是放水闸门。

而货币化棚改的资金规模国家是有规定的，所以“水”就这么多， 所有进行货币化棚改的城市现在进行的是存量竞争 ，去争夺那有限的“水”，也就是棚改的资金。

哪些三四线城市货币化棚改的推进速度快，棚改面积大、范围广，那么它的闸门就开得越大，放进来的水就越多，在存量的资金争夺中就能抢到更多的棚改资金

因此，在新一轮货币化棚改中，只会有一小部分棚改力度大且进度比较快的三四线城市，能够获得大量资金流入，实现资产价格反弹，吃到货币化棚改的红利。

如果你的房子刚好在这些能获得棚改红利的三四线城市，那你的房子暂时就不急着卖了，因为楼龄比较老的可能可以进入棚改范围，楼龄比较年轻的，房子未来的房价还有机会回暖。

说到这，最关键的问题来了：

既然有棚改红利的城市的资产价格还有机会回暖， 那到底哪些三四线城市才是这一轮货币化棚改中能真正吃到货币红利的城市？