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无房可看,是我们这次去深圳调研最大的感受。
经历了整个10月的火热行情后,11月的深圳好房子差不多卖空了。
我们来看下,现在深圳西部几个热门板块的情况。
龙华距离福田最近的深圳北站片区,现在还有房可看的主要就剩一个楼盘,位置比较偏,又被两条地铁轻轨夹在中间,价格接近6万。
龙华中心红山和上塘板块可看的房子也不多。
宝安碧海板块唯一在售新房,小户型已经卖完了,剩下的户型房源也不多了,价格接近8万。
南山前海妈湾少有的一个住宅新开项目,要等下个月才开盘,现在看样板间需要验资100万,价格预计10万左右。
前海赤湾有个项目封盘了,有个是尾盘,还有一个刚开盘,价格7万左右。
南山中心也没啥可看的新房,有个项目只剩一套房,均价8万。
光明最有价值的凤凰城板块,有项目开盘仅一个半小时就宣告售罄,2047批客户抢192套房。
沙井中心有项目全是大户型,总价过千万,开盘当天去化9成。
总之,宝安前海龙华光明这些热门片区核心地段的新盘都在陆续清盘。
为啥这些新盘卖这么快?
除了自身价值,还有一个很大的原因,跟周边的二手房相比,价格有倒挂。
注意,这个倒挂不是政府限价限出来的,是开发商为了活命打折打出来的。
如果说深圳10月新房的火热是建立在开发商打折价的基础上,那11月面对的就是一个个的价格回调。
现在这些核心地段的优质楼盘,要么开始封盘,要么开始收回之前的优惠点数了。
记得在调研深圳北站一个楼盘的时候,置业顾问小哥明确告诉我们,当天已经封盘,之前的优惠又收回了一部分,重新定价后才能对外销售。
这一现象,背后是巨大的供需矛盾,深圳的承载量有限,但全国中产对深圳好房子的需求却是无限的。
当无限的需求,和有限的承载撞击到一起时,所见事实皆成魔幻!
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更魔幻的是,这波行情助推下,深圳不少烂盘如同久旱逢甘霖,突然被拯救了。
核心地 段能看的好项目不多,我们就去了更偏更远的位置,看了一个星河的项目,刚开盘竟然也快卖完了,接待我们的小姐姐说我们来晚了。
现在的价格是4.5-5.2万,只剩高区有房,顶楼次顶楼这些。
记得今年5、6月份的时候,这个项目还有4.2万的价格。
我们换了地方,又去看了龙华工业路旁的一个新项目 ,产品一般也没地铁,因为挨着主干道工业路,周边有工厂排污,污水流过项目,是个很大的不利因素。
但即便是这样,靠着特价房和价格倒挂,也热销了一波。
现在价格是4.5-4.8万,相比10月收回了2个点的优惠,总价差不多涨了10万块钱。
还有那种只有两栋楼,有一半都是保障房的小项目,也趁着这波行情支棱起来了,重新入市,重新定价。
我们知道,深圳主要向西发展,西部板块应该是价值最大的,但现在东部板块也开始热起来了。
就在上周末,龙岗大运新城板块有项目开盘推售214套房,不到两个小时就清盘了,去化率100%,销售额10.77亿元。
成深圳东部片区今年首个日光盘。
深圳很多卖了很久的老大难,前几年售楼部门可罗雀,各种促销手段都无效,这俩月突然都热起来了。
巧合的是,就在写这篇稿子的时候,手机忽然收到了一条弹窗,说的是11月深圳新房网签销售的新情况。
这里面,其实有很多顺势而为的非优质项目,为了去化求量,将特价房应出尽出,也进一步促进了11月深圳新房销量的上涨。
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有人说,这一批核心地段的好项目卖完了,就没有下一批了吗?
且不说我们熟知的深圳招商蛇口、后海深圳湾、前海居住区、宝中、碧海等等都是地太少了填海而来。
再给大家说个数据,这是“十四五”期间深圳年度建设用地供应计划。
可以看到,深圳住宅用地供应逐年下降。
更关键的是,在本就紧缺的住宅用地供应里,无法公开成交的城中村又占了半壁江山!
目前,深圳拥有的城中村数量全国第一。同时,深圳有1200万人住在城中村,占总人口的67.5%。
这下,深圳真正能流通的商品房就更少了。
即使后期有新项目入市,深圳已经取消限价,开发商都是看市场下菜碟,能扛到现在的都不会太差钱,位置好的楼盘,凭什么按最惨淡的时段定价呢?
龙华有个新盘,新规产品,超大赠送,下月开盘,首推300多套房,据说现在有意向的客户已达2000多组,对外释放价格不低。
现在就是这样的一个市场情况。
而深圳本身又不缺人和钱。
2023年末,深圳总人口已经接近1800万。
七普数据显示,过去10年,深圳常住人口增加了714万人,占广东省同期增量的三分之一。
也就是说,每流入广东3个人,就有1个是去深圳,人口增量全国最高!
一方面是不断涌入的人口和需求,另一方面是稀少的供地和商品房供应,双重夹击!
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那,整个深圳都很热吗?
当然不是,深圳市场也有冰冷的一面。
比如东部大片区域,海量的库存现状就摆在那里!
东部已经长达近10年的天量住宅供应,深圳未来供地依然还是东部为主力。
价格呢?
东部片区不少新房价格都在打骨折,接近腰斩!
你现在看觉得真便宜,可能十年八年以后还是这个价格,甚至更低。
所以,即便是一线,即便是深圳,也不是都能买!
深圳目前房价最高的两个区域:
福田靠的是金融业鼎盛;
南山靠的是高科技和互联网大爆发。
没错,即便是一线,即便是深圳,也得拼产业!
下面就是聚集在南山和福田的5大产业集群。
毫无疑问,深圳当下价值最大的依然是西部片区核心中的核心!
根据价值和价格,可以参考以下梯队建议:
第一梯队:深圳湾、香蜜湖、安托山。
第二梯队:前海、宝安中心、福田中心、南山科技园。
第三梯队:宝安碧海和龙华红山。
第四梯队:光明中心、宝安沙井。
10月深圳的火热行情在预料之中,关键要看11月和12月是不是还能延续。
量,一定在价先。
只有量先起来,整体价格才会上涨。
如果每月成交量出现至少连续2-3个月明显上涨,那就说明整个市场行情即将拉升!
所以从现在开始,有需求的朋友,可以开始关注城市每月住宅成交量了,在上涨还是在下跌?千万别等价格开始有明显变化了再慌忙做决定!