1

新一轮拆迁的风，吹了一年，终于启动了！

最近，10万亿化债方案横空出世，紧接着，城中村改造大名单立马从35城扩展到了300城。

接下来很长一段时间，全国几乎所有地级以上城市都会迎大规模的城中村改造！

11月15日，住房和城乡建设部宣布，城中村改造政策的覆盖范围将从最初的35个超大型和特大城市扩展至300个地级市以上的城市。

此外，住建部还强调了“货币化安置”的重要性。就在上个月的17日，住建部就已经宣布，计划在今年内新增100万套货币化棚户区改造项目。

这话的意思就是，新一轮的拆迁潮来了，这次补偿方式将不再是提供房票，而是直接给现金。

既然是发放现金，钱从哪儿来？

这个问题，一揽子的政策里面已经写好了。

一是，城中村改造项目被纳入地方政府专项债券的支持范围，同时开发性和政策性金融机构将提供专门的城中村改造资金。注意看这句话，城中村改造将提供专门的资金，接下来就看怎么改，怎么拆。

能不能改到你的房子，能不能拆到你的房子，取决于你的房子多老、多旧，位置好不好、值不值得拆。

二是，鼓励商业银行依据市场化和法治化的原则，为城中村改造项目提供贷款，以确保项目的顺利实施。

简而言之，这次政策的核心目的，是通过财政和金融的双重支持，确保资金的指定用途，把钱能够发出去，同时也能够用到点子上。

2

大家看到这里，想必已经非常熟悉。

因为上一轮“棚改”就是这么做的，2015-2018年，央行通过棚改向市场释放天量货币资金，当时就是很多居民拿到了巨额的拆迁款，然后突然手里就多了很大一笔钱，不过那时候很多人拿着这笔钱去买了房，最终推动了房价大涨。

这一轮之所以要再次启动2.0，原因也是过去三年房地产市场不景气。

其实2011-2014年那会儿，房价也不景气，直到后来2015年搞了货币化棚改，一下子把房价都拉到了翻倍，大家看我图中标记的红框部分，当时正好是棚改，房价迅猛上涨的阶段。

数据来源：网络

这次，城中村改造的资金源，是政府专项债、政策性银行专项资金、商业银行配套资金，乍一看，和2015年那时候一模一样，都是央行给钱，地方政府办事，背后实质上就是增发货币。

历史不会简单的重复，但总是惊人的相似。

2015年，棚改货币化背后的四支力量是：公共财政支出、PSL、专项债发行和商业银行贷款。

这一次，则是地方政府专项债券、政策性金融机构专项借款和商业银行贷款，同时去年年底也配合了PSL，一度增发5000亿。

这是换汤不换药，妥妥的棚改2.0啊！

我们这次步伐到路径其实和上一轮差不多，只是量能来了个加倍。

但不一样的是，这次更加注重核心城市，通过改造高能级城市，然后稳住其存量商品房市场的基本盘。

我们在第一轮改造的时候，很明显目的是为了促进城市化进程。

发达国家的城镇化率普遍在80%以上，2015年那时候我们的城镇率还非常低，即便现在，也才只有68%，相对发达国家的城镇化率还有12%的增长空间。

但由于我们1.0已经过去，我们当下更注重人口迁移的方向，以及改造的质量。

因此，这次，大家很明显的感受是，更加注重核心城市。

当然，这里面也在通过低能级城市的城中村改造，来为高能级城市的增量购买力做支撑。

为什么要这样做？

说白了这是由产业和人口迁移决定的，也是由下一轮财政发力的核心方向决定的。

财政下一轮发力的核心方向是什么？

自然是注重产业好，人口密集的城市，哪些城市的产业好、人口又密集？不就是一线和部分核心二线城市吗？

只有发展好这些城市，财政发力最终才有持续性，才更加有效，这也是上面早就看到的。1.0那样搞普改的时代，不可能再发生，我们不允许资产价格全面普涨，这不符合经济学规律。

3

怎么做才符合经济学规律？

当然是稳住三四线，继续发力一二线，让优质资产继续向前跑，让差的资产暂时先稳住，就是上面提到的促进房价触底回升。

这么做，受益的不再是所有城市，而是有竞争力的城市，哪些城市会受益？

我个人认为，最受益的城市是一线城市，其中深圳最为典型。

为什么？因为深圳的城中村大家都知道，大概占据了深圳住房的一半，深圳面积太小，开发度太高了，深圳未来最大的受限也在这里。

目前，深圳的红本商品房仅有17%，大概有一千多万人住在城中村，占深圳常住人口的60%。

换句话说，城中村旧改，将给这约60%的人口带来影响。

那这波是不是又要富一批深圳人？

图：深圳市各区街道城中村栋数分布

答案是不一定。

当然深圳旧改，对深圳人来讲都是好事，但不是说改到、拆到你的房子你就又成了富人，这次城中村改造的其中一个目的，是为了让大家都住上更舒适的房子，拆到你的房子，自然你也要花钱再去买别的房子住，不再是过去那种给钱+安置。

但不管怎么说，一线城市最受益的肯定就是深圳，核心城市最受益的则是苏州，苏州的新房库存是5万套，而苏州的城中村拆迁要消化1.4万套住宅。

2024年上半年，苏州新房成交了1.37万套，也就是说，一个拆迁项目，就顶半年的销量。

我们对比到上一轮的拆迁情况，数据显示，从2014-2017年，全国棚改货币安置比例分别为10%、29.9%、48%和60%。

2014-2017年期间，棚改货币化转化的商品房成交量分别为47万套，180万套，294万套，以及365万套。

从商品房的销售额增长看，2014-2017是非常明显的。

仔细看下图，2014年，我国商品房成交额同比还是-6.4%，但在棚改货币化后劲释放出来之后，也就是2015年，商品房成交额迅速上升，其中2015年同比上涨14.1%，2016年同比上涨34.2%，2017年同比上涨13.38%。

也恰好，在这轮棚改的带动下，楼市逐渐反弹，而且进入一个火爆的状态。

总结一下，这轮城中村改造，我认为有以下影响：

1、一线及强二线城市棚改拆迁后，资金大概 率依旧沉淀在本地楼市进行买房，而像其它一些弱二线城市和三四五线城市拆迁后，相当一部分资金则可能会流出本地，流向更强的一二线城市。

简单说，这次“城中村改造”会成为一种催化剂，加速了不同城市间房价的分化。

2、目前全国整体楼市的库存周期在18个月左右，而2020-2022年最后一批“上量“的房地产项目最晚会在2026年前后入市，这次如果“城中村改造”能消化未来两年的库存压力。那么2026年后的房价，就值得期待。

3、随着改造范围扩大，涉及的居民、企业和开发商的参与将大幅增加，市场需求也将随之上升。